个人信息

发送短消息 加为好友
姓名： 赖伟民
领域： 企业战略 
地点： 北京 东城
签名： 赖伟民，北京大学企业商学院研究中心主任、北京大学《企业战略》课题组组长.
  • 博客等级：
  • 博客积分：22
  • 博客访问：181494

最新文章

推荐文章

专家文章

从100多个楼盘现场找出中国楼市的真相 2010-03-03

标签：

 

房价又开始疯起来了！
不少人在抱怨买不起房，不少人以个人前途、后半辈子为代价心甘情愿地做房奴！不少人为了房子铤而走险！
越来越有一种强烈的使命感：我不要去看报纸、电视、网络怎么说，我不要看房开商、经济学家怎么说！我要到全国各地的楼盘现场，实地调研房地产行业的真相，我要和全国各地卖楼的、买楼的人交流，了解他们的心理动态。我要在房地产一线、在实地，找出真相、找到根源、找到中国楼市的关键问题和解决办法。---------不为别的，只为心安！
于是从2009年下半年开始，我在各地上课、考察时多了一项工作：到各个城市的楼市去转转，找一些第一手的资料。半年多下来，跑了几十个城市的一百多个楼盘，以一名普通看房者的身份同几百名售楼小姐、几百名购房者进行了交流。非常惊人地发现一个事实：这段时间真正掏钱购房者，80%以上都是以投资为目的，甚至很多是以投机为目的。很多到楼盘看房的人是有居住需求的，但看到高得离谱、涨得凶猛的房价，大多选择了放弃。
下面摘录两段我在楼盘现场 和售楼小姐、购房者的对话，很有代表性。
问：你们楼盘很火爆嘛，每天都这么多人吗？
答：是呀，天天都是这么多人，忙得很。
问：前段时间武汉房价降了，对你们没有影响吗？
答：有影响，当时不少业主闹着要退房。现在好了，已经超过去年的最高价，不但没人闹退房，不少业主还抢着要多买几套。
问：你们公司很会做生意嘛，一定做了很多广告吧？
答：哪里，这一期我们公司根本没做广告。我们的客户大多数都是回头客，买了我们一期、二期后，觉得好，现在又来买我们的三期。还没开盘，老客户就把房都订得差不多了。
问：买了一期、二期又买三期？他们买这么多房子干什么？
答（很不屑）：这个你都不知道？投资呗！现在有几个人买房子是自己住的，房价还要大涨，买房子比买什么都划算。可惜我没钱，要有钱我也要多买几套。
……………….
问：你好，我看你一下子买了两套房，这里的房子真的这么好吗？
答：现在只要是房子都好，不管哪里的房子。
问：你为什么会这么说？
答：哈哈，我是专门从温州到杭州来买房的。现在只要买到房子就能赚钱，我这两套，过不了多久，就可以净赚至少几十万。
问：这么有信心，你是专业的炒房客吗？
答：不是，我没有炒房，只是做点投资而已。我原来是办厂的，现在生意太难做了，我已经把厂关了。前几年好不容易赚了点钱，总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
问：投资？除了房子你还投资什么？
答：其他什么投资也没有，没有什么可以投资的。投资股市，风险太大。国债回报太低，那点收益抵不上货币贬值。外币、期货什么的，一方面不懂，另一方面风险也大。
问：基金呢？
答：基金？算了吧，我有朋友就被基金经理忽悠过，亏得一塌糊涂。还是买房子最保险，看得见、摸得着，没有风险，回报又高。
问：你就不怕房价下跌吗？
答：下跌？绝对不可能！只会上涨！我仔细研究过，那些政策都是吓人的。增加交易成本也好、开征物业税也好，到我要卖房时，把这些全部打进成本就行了，大家都有这些成本，怕什么，水涨船高嘛。现在买房的，都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌大家套进去。房开商更希望房价上涨，他能赚得更多。地方政府要靠房地产拉动经济，他不会放任房地产市场下滑，去年的情况大家都看得很清楚，房价一跌，地方政府就会出手救市。地方政府、房开商、买房者，都希望房价涨，所以房价只会涨不会跌。
问：如果现在大量供应土地，修大量的房子，房源多了，供应充足，你觉得房价还会涨吗？
答：那样更会上涨！现在的房子是供不应求，像我这样拿着钱想买房子投资的人大有人在。一旦房源充足，不说别的，我身边肯定就会有不少朋友把工厂关了，投资房产。有钱找不到地方投资的人多得很，还有银行的资金、企业的投资等等。一旦房源充足，投入的人就会更多，房价不被进一步炒高才怪。这是投资，不是商品销售，什么供求关系、市场规律那套东西不管用的。
问：房价越来越高，真正要买居住的人买得起吗？你的房子最终卖给谁呢？
答：这不是问题。我也很清楚：廉租房和经济适用房是解决不完居住需求的，绝大多数有居住需求的人根本买不起房，我买房来也不是卖给他们的。我是卖给其他投资者的，现在还有不少人有闲钱，在观望，等他们醒悟过来，房价又涨了，等他们出手买房时，我的房子有的是人抢着买。呵呵。
问：房子总是要拿来住的吧？
答：错了，房子不是拿来住的。这是投资品，不是消费品。就像黄金一样，你说黄金最后被做成金银首饰拿来用的有多少，为什么每天还是有这么多人买卖黄金，金价越炒越高。房子也是一样的。房子比黄金更好的是，房子还可以拿来出租。刚才不是说很多有居住需求的人买不起房吗？他们就可以租我的房嘛。你看投资房产多划算，又可以收租金、房价又会上涨，一举两得。
问：租金抵得上房价吗？这样涨下去，总有到头的时候呀？
答：我当然不指望租金可以抵得上房价，房价这么高，租金肯定抵不过房价。不过没关系，我真正赚的是房价上涨的差价，不是房租。放心，房价上涨不会到头的，大家不管从哪个渠道挣到了钱，最终都会到楼市上来，因为没有其他更好的投资渠道。其实以后慢慢的大家就清楚了：有居住需求的人是不会买房的，他们买不起，他们只能租。买房的人不是买来住的，是买来投资、买来保值、买来涨价的。反正没有其他投资渠道，钱放到银行里又会贬值，所以大家一定都会选择买房，一起把房价推高，区别只是谁先看清楚这一点。
…………………..
这两段对话非常有代表性！半年多了，跑了一百多个楼盘，发现80%以上的购房者都是同样的心思，发现绝大多数有居住需求的人根本买不起房子-------不得不让人心惊！
多年以来，我们一直试图稳定楼市、稳定房价，当前又出台或酝酿一系列政策遏制房价过快上涨，但现在看来，提高土地供应量、增加房源也好，增加交易成本、开征物业税也好，都只是造成房价可能进一步上涨的理由而已！
问题究竟出在哪里？难道说“居者有其屋”的梦永远只能是一个梦？
当我跑了几十个城市、一百多个楼盘，当我和几百个卖楼、几百个买楼的人交流过后，当我彻夜难眠，彻夜自问“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”时，我猛然醒悟，我们一直走到了歧途：我们一直在做“头痛医头、脚痛医脚”的事情！当我们整天指责房开商黑心、地方政府短视、炒楼者贪婪、银行违规时，整天要出台政策限制他们、打击他们时，我突然发现，问题不是出在他们身上！房地产的问题根本不在房地产上！
那么，问题出在哪里呢？
我反复回顾我这些日子和买房者交流的情形，几乎每一个买房者都说过同一句话，“不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存到银行贬值吧”--------这才是问题的关键！
中国楼市的问题不在楼市上，而在于，我们没有健康的投资渠道。想想我们的股市、我们的期市、我们的债市，再想想普通老百姓几乎没有什么其他投资渠道，就不难理解为什么这么多人像飞蛾扑火一样扑向楼市。不买房子，叫老百姓买什么！
因此，要解决中国楼市的问题，关键不在于出台了多少房地产政策，而在于真心实意地为老百姓拓宽投资渠道、公平地解决财富二次分配的问题。什么时候我们的国债收益能抵得上货币贬值了、什么时候我们的股市不再抽风了、什么时候我们的基金不再忽悠了、什么时候我们有了真正的期货市场、什么时候我们有了更多的公开、公平、公正的投资渠道，我们的楼市的问题才能根本解决！否则，任何政策，都只能是饮鸩止渴！
这个观点也许没有新意，但却是我跑了100多个楼盘后看到的真相！
孟子曰：“有恒产者有恒心”，我们不要指望一个居住在出租屋里的民族能有所作为，能实现伟大复兴！
大声疾呼，但求心安！
                                                                           2010年3月2日  贵阳
 

推荐
赖伟民，北京大学企业商学院研究中心主任、北京大学《企业战略》课题组组长.
类别：战略管理 |   浏览数(6773) |  评论(0) |  收藏

相关文章

发表评论

最多只能输入150个文字，目前已输入 0 个字。
表情 [更多]
匿名评论
登陆账号： 密码： 找回密码 注册
看不清楚，换一张

以上网友发言只代表其个人观点，不代表总裁网的观点或立场。